案情概況

村民擬在外村投資收購(gòu)一個(gè)魚(yú)塘（屬于集體土地使用權(quán)），故咨詢律師了解需要注意的風(fēng)險(xiǎn)，以更好的保障自己的合法權(quán)益。

律師點(diǎn)評(píng)

收購(gòu)屬于農(nóng)村集體土地上的魚(yú)塘實(shí)質(zhì)上是通過(guò)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式取得對(duì)農(nóng)用地的使用及收益的權(quán)利，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)可以以轉(zhuǎn)包、出租、互換或其它方式流轉(zhuǎn)，由承包方向發(fā)包方即集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)備案，也可以以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，但事先應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方提出申請(qǐng)。

因此，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，可以依法通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓等方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但在受讓過(guò)程中需注意以下問(wèn)題，以避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)：

一、應(yīng)當(dāng)注意審查轉(zhuǎn)讓人的地位，其屬于一級(jí)承包人還是承租人，是否有權(quán)處分該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，是否取得了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)或與承包人簽訂了有效的流轉(zhuǎn)合同并已通過(guò)相應(yīng)合法程序批準(zhǔn)或備案。

二、應(yīng)當(dāng)注意審查原承包人的剩余承包期限，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)原承包期的剩余期限，超過(guò)部分無(wú)效。

三、應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，對(duì)流轉(zhuǎn)標(biāo)的、期限、土地用途、流轉(zhuǎn)方式及流轉(zhuǎn)價(jià)款、雙方權(quán)利義務(wù)、土地被依法征收征用時(shí)有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的歸屬及違約責(zé)任等。

四、如土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，建議向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，以更好的保護(hù)受讓方權(quán)益。

五、取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后，應(yīng)當(dāng)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得用于非農(nóng)建設(shè)。

相關(guān)法律條文

1、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

第二條本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

第四條農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變。承包地不得買(mǎi)賣(mài)。

第五條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。

第九條承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)。

第十條國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得侵犯。

第十七條承包方享有下列權(quán)利：

（一）依法享有承包地使用、收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品；

（二）依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（三）依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（四）承包地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十六條承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，并向發(fā)包方備案。

第三十七條土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。

第三十八條土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）依法、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；

（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境；

（三）流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)；

（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第四十一條土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

第十一條承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

3、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第十三條承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

第二十一條承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方請(qǐng)求確認(rèn)該流轉(zhuǎn)無(wú)效的，應(yīng)予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的除外。