《惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》政策解讀

　　一、制定文件的必要性

　　2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一次從法律層面上確立了“小區(qū)車位及車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要”的原則，但長(zhǎng)期以來(lái)，應(yīng)如何滿足業(yè)主對(duì)停車位的需求仍缺乏對(duì)應(yīng)的細(xì)則或規(guī)范。2019年3月，我市發(fā)布了《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》，自實(shí)施以來(lái)，對(duì)加強(qiáng)小區(qū)停車位交易管理、滿足小區(qū)業(yè)主停車需求、提升停車位交易透明度提供了制度保障。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平提高，家用汽車的保有量迅速增加，廣大市民群眾對(duì)小區(qū)停車位的需要呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，部分業(yè)主希望一次性購(gòu)買多個(gè)停車位以滿足家庭車輛停放需要，也有部分業(yè)主希望租賃停車位，還有部分業(yè)主無(wú)停車位租售意愿。同時(shí)，有些小區(qū)停車位量緊缺、供不應(yīng)求，而有些小區(qū)停車位卻閑置無(wú)人租購(gòu)，而因停車位銷售信息不對(duì)稱、人防停車位使用等問(wèn)題導(dǎo)致的矛盾糾紛也不同程度的存在。為進(jìn)一步解決小區(qū)停車位如何首先滿足業(yè)主需求的問(wèn)題，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要，重新修訂我市停車位租售管理辦法，具有必要性。

　　二、主要依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)民法典》；

　　2.《中華人民共和國(guó)人民防空法》；

　　3.《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　三、主要條款說(shuō)明

　　《惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》共十八條。主要內(nèi)容包括：立法目的和依據(jù)、適用范圍、定義、停車位租售管理具體規(guī)定、監(jiān)督管理、施行日期等內(nèi)容。具體如下：

　　（一）立法目的和依據(jù)。第一條闡述了制定目的和依據(jù)。

　　（二）適用范圍。第二條確定了適用范圍，由原辦法適用范圍的惠城區(qū)擴(kuò)大至全市行政區(qū)域。

　　（三）定義。第三條至第七條明確了停車位的相關(guān)定義、業(yè)主優(yōu)先原則等具體規(guī)定。明確專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位的定義，并明確各類型停車位使用的大原則：一是專有部分停車位要取得權(quán)屬登記方可出售、附贈(zèng)，且不得只售不租。二是人防工程停車位收益歸投資者所有，維護(hù)管理由投資者或受益單位負(fù)責(zé)。三是共有部分停車位出租收益在扣除合理管理成本后歸業(yè)主共有。

　　（四）停車位租售信息公示。第八條、第九條明確了建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)以及在銷售停車位之前必須對(duì)停車位信息進(jìn)行公示。第八條規(guī)定建設(shè)單位在預(yù)售或現(xiàn)售商品房時(shí)，應(yīng)將建筑區(qū)劃（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)停車位的數(shù)量、價(jià)格、租售方式等信息進(jìn)行公示，通過(guò)加強(qiáng)停車位有關(guān)信息的預(yù)披露，消除消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)停車位售價(jià)的信息不對(duì)稱。第九條規(guī)定建設(shè)單位租售停車位的，需將租售方案在小區(qū)公示30日并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。租售方案應(yīng)包含停車位的數(shù)量、面積、配比、價(jià)格等重要信息。此條款是對(duì)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定的具體化管理措施。

　　（五）滿足業(yè)主對(duì)停車位需要的具體化措施。《辦法》第十條、第十一條、第十二條、第十三條對(duì)停車位的出售規(guī)則作出具體化規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買停車位的數(shù)量上限需與物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)與可出售停車位的配比相關(guān)聯(lián)，在配比不足1:1時(shí)，每套房屋業(yè)主只能購(gòu)買本小區(qū)一個(gè)停車位。配比超出1:1的，停車位租售方案?jìng)浒赋^(guò)1年，完成必要的信息公示后，業(yè)主可以多買一個(gè)停車位。第十二條規(guī)定，停車位租售方案?jìng)浒赋^(guò)3年或者竣工備案超10年的（主要是《辦法》實(shí)施前的歷史存量項(xiàng)目），業(yè)主可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的停車位。

　　（六）明確停車位出租的規(guī)定。《辦法》第十五條對(duì)停車位出租進(jìn)行了規(guī)定，第一款明確停車位出租應(yīng)首先滿足業(yè)主及物業(yè)使用人需要。第二款規(guī)定了停車位出租給本小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人之外的其他人的，租期不超過(guò)6個(gè)月。

　　（七）監(jiān)督管理。第十六條、第十七條明確了違規(guī)銷售停車位的后果及房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)停車位租售行為的監(jiān)管。

　　（八）施行日期。第十八條明確了實(shí)施日期。

　　四、關(guān)于施行日期的說(shuō)明

　　該文件自2023年7月9日起施行，有效期5年。