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螺絲釘

關于優化仲愷城軌沿線用地規劃的建議貴單位擬將城軌沿線商業用地調整為二類住宅用地的規劃方案，體現了對城市發展的審慎考量。但結合區域經濟現狀與未來戰略定位，建議暫緩縮減商業用地規劃，具體理由如下：

一、商業用地稀缺性需匹配城市發展動能戰略區位價值凸顯城軌兩側地塊屬交通樞紐輻射核心區（500米覆蓋圈），兼具“深莞惠半小時經濟圈”與“軌道交通TOD模式”雙重稀缺屬性。若提前鎖定為住宅用地，將錯失承接高端商務資源的黃金窗口期。產業升級需求迫切仲愷區正處于“傳統制造向科技研發”轉型關鍵階段。保留商業用地可定向規劃為企業總部、研發中心等載體，與周邊產業園形成“產-研-商”閉環生態，避免產城分離。

二、住宅用地飽和現狀需科學消化存量市場供需嚴重失衡當前仲愷區住宅空置率已經過高。若繼續增量供應，可能加劇區域性房地產風險。存量盤活路徑明確建議優先回購已建成項目（如可口可樂對面華創大廈現房），可快速解決安置需求，避免重復建設；

三、深惠城際紅利需預留價值爆發空間交通勢能轉化在即深惠城際通車后，該地塊將升級為“軌道上的商務區”，預估客流大幅增加。過早固化用地性質，將限制未來承接深莞產業外溢、打造商務樞紐的主動權。土地價值動態評估建議建議引入“彈性年限出讓”機制，或設定“商住混合用地”過渡方案，待城際運營后根據實際效益再動態調整，實現土地增值與公共利益雙贏。城市更新需統籌“短期民生”與“長期興城”的平衡。懇請貴單位重新評估該地塊的復合開發潛力，保留商業用地規劃彈性，為仲愷建設大灣區產業創新節點預留戰略空間。

解釋：1.關于調整部分商業用地為二類城鎮住宅用地，是根據陳江街道辦事處關于《關于明確莞惠城際沿線片區城中村改造項目轄區回遷安置建筑面積的函》的復函，仲愷高新區莞惠城際沿線片區城中村改造項目需安置住宅需求量約為347400平方米，商業需求量約為8497平方米，安置住房需求量較大。調為住宅用地是保障村民安置需求，確保村民合法權益。且該用地作為回遷安置房的建設，已征求相關村民意見并達成一致協議，不足安置部分已考慮以房票方式解決存量房問題，無預留用地待未來開發使用的條件。

2.根據仲愷區商業設施“中心區域集中、周邊相對分散”的格局，該區域1.5公里內已建成的商業綜合體已有8家之多，已趨于飽和狀態，且位于惠環站西側1公里的T-PARK時尚公園目前已為空置再招商狀態，因此，本次規劃調整縮減商業規模是為了避免出現惡性競爭的狀況，是符合當前仲愷區的發展趨勢的。

3.本次規劃調整兼容商業服務業設施規模，以商業結合公共服務配套設施打造鄰里中心的新社區服務模式，是符合人口老齡化大環境下的發展趨勢需求，提升社區宜居性和公共環境品質的需要。