仲愷高新區管委會辦公室關于印發《仲愷大道沿線城市更新工作的實施意見》的通知

惠仲委辦〔2019〕14號

各園區，各鎮（街道），區直及駐仲愷各單位：

《仲愷大道沿線城市更新工作的實施意見》業經區管委會常務會議（惠仲常務紀〔2019〕6號）審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

 

 

 

                       仲愷高新區管委會辦公室

2019年6月27日   

 

 

 

仲愷大道沿線城市更新工作的實施意見

 

仲愷大道是廣深港澳科技創新走廊的東延線、惠州鏈接粵港澳大灣區中心腹地的重要紐帶、仲愷高新區發展的主軸線，是惠州最具創新活力和競爭力的重點區域之一，是仲愷的“門戶走廊”、“城市客廳”和城市建設主戰場。根據區委、區管委會部署，為加快推進仲愷大道沿線城市更新工作，制定本實施意見：

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神，緊抓粵港澳大灣區建設歷史性機遇，緊緊圍繞惠州建設國內一流城市和仲愷爭創國家一流高新區戰略目標，按照“一年全面啟動、兩年初見成效、三年基本完成”的戰略步驟，大力推進城市更新工作。

（二）工作原則。堅持統籌謀劃、整體推進，堅持政府主導、多方參與，堅持科學規劃、連片改造，堅持問題導向、全面摸底，堅持優化產業、公共優先，堅持城市設計、風貌管控，堅持分工協作、合力推進。

（三）主要目標。以仲愷大道沿線9.7平方公里共17個城市更新單元為重點，推進仲愷大道沿線成片連片改造，力爭用3年時間，基本完成仲愷大道沿線城市更新，建成一批體現國家一流高新區特色、彰顯現代城市氣質的更新項目，塑造仲愷高新區城市新動能、新形象、新名片。

（四）組織領導。區委、區管委會成立仲愷大道沿線城市更新工作聯席會議，負責統籌推進仲愷大道沿線城市更新工作，由區城市更新發展中心牽頭實施，各成員單位依職責做好有關工作。

二、實施要求

（一）單一主體。仲愷大道沿線城市更新單元原則上按照一個單元由一個市場主體實施改造。

（二）整體改造。城市更新單元范圍內舊城鎮用地、舊廠房用地、舊村莊用地應統一規劃，整體改造。城市更新單元范圍內的政府儲備地、征地留用地（村企合作開發）和國有資產用地應統一規劃，整體改造。

（三）公開選取。根據城市更新單元實際情況，原則上以公開方式選取改造主體，采取政府應收地價款網上掛牌競價方式選取，報價最高者作為城市更新單元單一改造主體。

三、基本流程

（一）前期工作。包括劃定城市更新單元、開展城市更新單元調查、征集權利主體意愿和加強“兩違”管控等工作。

1. 劃定城市更新單元。根據控制性詳細規劃，綜合考慮用地范圍、規劃功能、道路、河湖及產權邊界等因素，劃定城市更新單元。城市更新單元劃定主要內容包括：

（1）更新單元紅線；

（2）拆除重建范圍、微改造范圍、征地留用地范圍；

（3）更新單元區位、建筑規模和用途等。

2. 開展城市更新單元調查。城市更新單元調查內容主要包括：

（1）土地權屬調查、房屋權屬調查；

（2）人口、產業、經濟調查；

（3）公有經濟（政府、國有企業）資產調查。

3. 征集權利主體意愿。征詢城市更新單元范圍內權利主體的更新改造意愿，完成城市更新單元范圍內權利主體改造意向書的簽訂工作。其中，舊廠房應取得100%權利主體同意；舊村莊、留用地涉及農村集體經濟組織資產的，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》規定，取得農村集體經濟組織同意，以及取得三分二以上戶代表同意；舊城鎮應取得90%以上權利主體同意。

更新改造意愿征詢至少包括以下內容：

（1）同意在劃定的單元范圍內實施連片成片更新改造，并配合提供材料辦理“三舊”改造地塊標圖建庫手續；

（2）同意其所有或實際使用的土地、房屋等地上附著物通過政府公開平臺確定改造主體統一實施改造；

（3）同意按城市更新單元土地征收盤整預公告的補償方式進行補償。

4. 加強“兩違”管控。由區管委會授權區城市更新發展中心發布城市更新單元土地征收盤整預公告。城市更新單元內的各權利主體應樹立大局意識、全局觀念、理性預期，積極配合仲愷大道沿線城市更新工作，并自預公告發布之日起90個自然日內積極配合政府開展改造意愿征集工作。自預公告發布之日起禁止在更新單元內進行搶建、搶種等活動，搶種、搶建的地上附著物和未經批準占用土地建設的永久、臨時房屋及其他建（構）筑物一律不予補償。

（二）簽訂意向。在掛牌確定改造主體前，與有意向并符合要求的企業簽訂意向協議，確定意向主體。意向主體的選取流程為：企業申報→區城市更新發展中心資格審查并提出初審意見→仲愷大道沿線城市更新聯席會議審定→簽訂意向協議確定意向主體。

意向主體或其控股公司的資格要求：

1. 具有獨立法人資格；

2. 近3年來房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額，上一年度房屋建筑施工面積6萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額（提供有關開發資料或納稅憑證）；

3. 實繳注冊資本金不低于5000萬元人民幣，銀行信用記錄良好（以驗資報告為準）；

4. 有城市更新（“三舊”改造）工作經驗（提供成功案例獲取實施主體資格的證明）；

5. 近五年內不存在工程爛尾、重大質量問題或違法違規等不良記錄，且無欠繳地價（企業出具承諾書）。

（三）確定改造主體。

1. 由區城市更新發展中心編制更新單元改造方案，具體內容和要求包括：

（1）更新單元概況，包括面積、區位、周邊主要配套設施（如道路、學校、公園等）等；

（2）更新單元現狀，包括現狀建筑、不動產權益等情況；

（3）更新單元范圍，包括拆除重建范圍、微改造范圍、征地留用地范圍；

（4）更新單元改造條件，包括改造方式、規劃用途、建筑規模、城市風貌設計要求、公共設施配建要求等；

（5）相關標準和要求，包括搬遷補償標準、公共設施配建要求、開發時間要求（如搬遷、開工、竣工時間要求），報名資格、政府應收地價款起始價、保證金繳納和地價款支付方式等要求，以及政府主管部門要求落實的其他事項等。

2. 各相關部門負責審核改造成本，政府應收地價款起拍價按如下計算方式確定：

（1）不涉及國有資產的政府應收地價款起拍價=新規劃條件下出讓地塊市場評估價－搬遷補償安置成本－配建公共設施成本；

（2）涉及國有資產的政府應收地價款起拍價=新規劃條件下出讓地塊市場評估價－搬遷補償安置成本－配建公共設施成本＋國有資產市場評估價。

3. 涉及國有資產的應按國有資產處置程序辦理。

4. 項目改造方案經區管委會批準后，由區城市更新發展中心委托區公共資源交易中心公開掛牌選取改造主體。對于有一定規模、具備單獨開發條件、符合“三舊”的，以舊廠房用地為主的城市更新單元，在2019年10月18日之前，原土地權利主體完成收購歸宗，或按“統一規劃、統一設計、統一開發”方式進行改造，在約定時間內完成搬遷的，可以協議出讓方式進行改造，否則按公開掛牌方式選取改造主體。

5. 競拍企業對城市更新單元所涉的政府應收地價款進行競價，以出價最高者為改造主體。競拍企業按政府應收地價款的20%繳交保證金。

6. 在確定為改造主體后，改造主體在10個工作日內與政府簽訂成交確認書。改造主體所繳納保證金將自動轉為政府應收地價款兌付保證金，其他競拍企業的保證金自確定改造主體后5個工作日內無息退回。

7. 城市更新單元改造主體經公開選定后，意向協議自動終止。

（四）實施與監管。

1. 完成搬遷安置補償工作，具體包括：

（1）改造主體編制城市更新單元改造實施方案（含搬遷安置補償方案和城市設計方案）；

（2）政府和改造主體聯合開展搬遷安置談判，限時拆除地上建筑物、平整土地。

2. 區國土資源分局負責辦理供地手續，根據搬遷補償進度，分期供地。

3. 區相關職能部門分別與改造主體簽訂市政、教育、醫療等基礎設施建設監管協議。

4. 區國土資源分局負責加快開展土地利用總體規劃調整和用地報批，銜接國土空間總體規劃編制和實施監督平臺搭建。

四、補償方式

根據《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）等文件規定，結合實際情況，仲愷大道沿線城市更新單元分成兩類進行補償：

（一）不符合“三舊”改造標圖建庫的地塊，土地補償、安置以及青苗、房屋等地上附著物補償按《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等相關政策執行。

（二）對已納入“三舊”改造標圖建庫范圍的地塊，原則上依據《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府辦〔2017〕36號）予以補償。

舊廠房補償金額為舊廠房改造已折扣部分的土地出讓金。

舊村莊、舊城鎮權利主體合法權益的補償原則上為“拆一賠一”，超出合法權益部分，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等相關政策補償。以貨幣補償的，按仲愷高新區中心區商品房均價進行貨幣補償。

（三）符合“三舊”改造標圖建庫范圍但不參與城市更新單元改造工作的，按照政府征收的方式進行補償。

五、意向主體義務

1. 配合相關鎮（街道）開展城市更新單元內權利主體改造意愿征集工作。

2. 按照控制性詳細規劃和城市風貌設計要求，編制城市更新單元城市設計方案。

3. 編制城市更新單元改造投資概算和意向改造方案（含搬遷安置補償方案）。

4. 按5000元/畝的標準墊付城市更新前期工作經費。若意向主體未能成為改造主體，前期工作經費由區財政審核后無息返還。

六、改造主體義務

1. 負責按要求完成城市更新單元范圍內的入戶調查和房屋測繪等工作。

2. 負責協助政府與權利主體開展搬遷安置補償談判，按照搬遷安置補償標準制定搬遷補償及安置方案，負責按時支付搬遷安置補償款項，在拆遷過渡期妥善安置權利主體，聯合相關鎮（街道）完成搬遷工作。

3. 負責編制城市更新項目改造實施方案（含搬遷安置補償方案）和城市設計方案。

4. 負責按審批的實施方案建設城市更新單元內公共配套設施和回遷安置物業。公共配套設施、回遷安置物業應與其他工程同步設計、同步施工，回遷安置物業應先行驗收、交付。

5. 負責城市更新單元范圍內涉及微改造項目的設計和施工。

6. 負責完成項目土壤污染場地調查、修復工作。

7. 負責按照改造實施方案，辦理立項、環評、報建等手續，推進實施改造。

8. 負責嚴格按照改造實施方案約定的時間動工建設和完成竣工驗收。

9. 項目竣工后，應及時辦理公共配套設施、回遷安置物業的移交手續。

10. 由于改造主體自身原因造成更新單元無法推進而終止合約的，改造主體應對更新單元造成的損失及前期工作費用承擔賠償責任。

 

 

 

 

公開方式：主動公開