圖解：關于《惠州仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見》的政策解讀

仲愷高新區管委會關于修訂印發《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見》的通知

惠仲委〔2022〕54號

各園區，各鎮（街道），區直及駐仲愷各單位：

　　為促進節約集約利用用地，根據國家、省、市有關法律法規和政策規定，我區對《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》進行了修訂。現將修訂后的《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向區國土資源分局反映。

　　仲愷高新區管委會

　　           2022年8月12日

　　仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見

　　 （2022年8月12日修訂）

　　為節約集約利用用地，提升土地資源對經濟社會發展的承載能力，根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）、《節約集約利用土地規定》（2019年7月修訂）、《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府辦〔2009〕41號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）以及《惠州市集體土地征收與補償辦法》（惠府〔2021〕27號）等法律法規和政策規定，結合我區實際，制定本意見。

　　本意見所稱節約集約利用土地，是指通過規模引導、布局優化、標準控制、市場配置、盤活利用等手段，達到節約土地、減量用地、提升用地強度、優化土地利用結構和布局、提高土地利用效率的各項行為與活動。

　　一、總體目標

　　全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，踐行創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念，堅持最嚴格的節約用地制度，促進城市更新改造和產業轉型升級，改善基礎設施和公共服務設施，優化土地利用結構，提升建設用地人口、產業承載能力，助力仲愷建設國家一流高新區。

　　二、改革和加強留用地管理

　　留用地是指國家征收集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農村集體經濟組織用于發展生產的建設用地。

　　（一）留用地兌現方式

　　留用地兌現方式包括安排留用地、留用地折算貨幣補償、留用地置換物業等。

　　1. 安排留用地。

　　（1）留用地選址原則：

　　①符合土地利用總體規劃及城鄉規劃；

　　②區土地行政主管部門、規劃行政主管部門與當地鎮人民政府（街道辦事處）、被征地農村集體經濟組織共同協商確定；

　　③2019年8月15日起，被征地農村集體經濟組織同意其留用地由政府統籌開發、合并出讓的，征地留用地可以在征收土地中就地安排；

　　④區管委會可在條件具備時按照“統一規劃，集中安置”原則，統籌劃定專門用于工業倉儲用地留用地安置片區，對工業倉儲用地留用地實行集中安置。

　　（2）留用地用途：征收集體土地作為商服、住宅用地的，征地留用地的用途為商服、住宅用地；征收集體土地作為工業倉儲、公共管理與公共服務（包括機關團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等）用地的，征地留用地的用途為工業倉儲用地。

　　（3）留用地安排標準：留用地按實際征收農村集體經濟組織土地面積（不包含征收后用于安置該農村集體經濟組織的土地面積）的10%至15%安排，留用地安置面積為規劃建設用地面積，包含道路、綠化等公共配套用地面積。

　　其中：

　　①選擇國有建設用地作為留用地安置的，按實際征收農村集體經濟組織土地面積的10%安排；

　　②選擇集體建設用地作為留用地（將集體農用地轉為集體建設用地，不實施征地）安置的，按實際征收農村集體經濟組織土地面積的12%安排；

　　③選擇折算貨幣補償而放棄留用地安置的，按實際征收農村集體經濟組織土地面積的15%給予折算貨幣補償。

　　2. 留用地折算貨幣補償。

　　（1）有下列情形之一的，不安排留用地，采取折算貨幣方式補償：

　　①被征地農村集體經濟組織選擇折算貨幣補償而放棄留用地安置的；

　　②被征地農村集體經濟組織提出的留用地選址方案不符合土地利用總體規劃或城鄉規劃確定的建設用地安排，在充分協商后仍不能達成一致的；

　　③被征地用于基礎設施及特殊用地的，包括但不限于以下用地項目：線形工程（包括普通公路、高速公路、鐵路、河道整治等）；公共基礎設施（包括但不限于城市污水處理、垃圾處理、供水、排水、供電、供氣、消防、互聯網、廣場、綠化、公園等）；交通、能源、水利設施（包括但不限于城鎮道路、橋梁、機場、港口、碼頭、鐵路和汽車站場等）；特殊用地（包括軍事、監教場所、宗教、殯葬、風景名勝設施等）；法律法規和政府規章規定的其他用地；

　　④因其他條件限制無法安排留用地的。

　　（2）留用地折算貨幣補償標準：

　　留用地折算貨幣補償標準按區管委會已上報市人民政府確定的標準（每平方米1400元）執行。市人民政府制定并印發留用地折算貨幣補償標準后，按市人民政府制定的留用地折算貨幣補償標準執行。

　　留用地折算貨幣補償標準不得低于所在地相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%。

　　留用地折算貨幣補償款應與征地補償款同時兌現給被征地的農村集體經濟組織，不得拖欠。

　　3. 留用地置換物業。

　　區管委會將在條件具備時根據有關規定結合本地區實際制定留用地置換物業標準，探索將農村集體經濟組織的留用地置換為經營性物業。

　　區土地行政主管部門可與被征地農村集體經濟組織簽訂留用地置換物業協議，約定擬置換物業的位置、用途、面積、交付時間和交付標準等內容。

　　區土地行政主管部門與被征地農村集體經濟組織簽訂協議約定在擬安置的留用地上實施物業置換的，由區土地行政主管部門依法對留用地使用權進行公開出讓時將置換物業作為土地出讓的條件，并在土地出讓后抓緊落實留用地置換物業協議。

　　拓寬留用地置換物業來源。可供置換的物業包括但不限于以下物業：

　　（1）被征收土地范圍內建設的物業；

　　（2）留用地集中安置區內配建的物業；

　　（3）經被征地農村集體經濟組織同意，依法公開出讓國有留用地使用權后，由土地受讓企業配建的物業；

　　（4）政府供應其他土地配建的物業；

　　（5）征地單位提供其具有所有權的物業；

　　（6）政府籌集的其他物業。

　　（二）有下列情形之一的，不安排留用地，也不折算貨幣補償

　　1. 農村集體經濟組織的公共設施和公益性事業用地及其自行開發建設需求的用地；

　　2. 在農村集體經濟組織所屬集體土地范圍內征地作為本農村集體經濟組織留用地的；

　　3. 因受征地影響需搬遷的村民，在本農村集體經濟組織所屬集體土地范圍內采取只補不征，用來作為被搬遷村民居住集中安置區的土地；

　　4. 農村集體經濟組織要求將征地項目范圍以外的集體土地征收為國有土地的；

　　5. 實行只轉不征（將集體農用地轉為集體建設用地不實施征收）的；

　　6. 已經是集體所有性質的留用地，農村集體經濟組織申請將該留用地征收為國有土地的。

　　（三）留用地重新選址或者調整置換

　　1. 留用地未被實際使用或占用，并符合以下情形之一的，可以重新選址或者調整置換：

　　（1）因土地利用總體規劃或城鄉規劃調整導致原選址用地已不符合新的土地利用總體規劃或城鄉規劃的；

　　（2）原選址地塊因城市建設及規劃調整原因，需由政府依法收回使用的；

　　（3）因市政公共事業建設占用原留用地部分面積造成留用地無法開發建設的。

　　上述留用地，只落實留用地選址未完善用地手續的，可以重新選址；已落實留用地選址并已完善用地手續的，可以申請調整置換，調整置換后原用地手續注銷。

　　2. 留用地重新選址或者調整置換原則：

　　（1）重新選址或者調整置換的土地應符合土地利用總體規劃及城鄉規劃；

　　（2）原則上應在同一村集體范圍內重新選址或者調整置換，如同一村集體范圍內已沒有可供重新選址或者調整置換的建設用地，可在全區范圍內重新選址或者調整置換，也可采取折算貨幣補償或置換物業的方式解決；

　　（3）實行等值置換。

　　（四）留用地權益與開發建設管理

　　1. 留用地權益。

　　為體現留用地安置的公平合理，除2019年8月15日前已取得留用地產權證及《規劃設計條件告知書》的之外，統一設定被征地農村集體經濟組織的商服、住宅留用地的權益容積率上限為2.0（工業倉儲用地不設定容積率，按用地政策及容積率控制規劃確定）。留用地容積率為2.0或2.0以下的，留用地使用權轉讓所得除按規定應當繳納土地使用權轉讓稅費外，全部歸被征地農村集體經濟組織所有。留用地容積率超過2.0的，超過部分的土地使用權收益歸政府所有。

　　2. 留用地開發建設。

　　（1）禁止農村集體經濟組織不按照政策規定自行選定合作開發建設單位。

　　（2）2019年8月15日前征收集體土地的留用地，已經取得產權證的，應當在2019年8月15日起兩年內動工開發建設；已選址未取得產權證的，從取得產權證之日起，兩年內動工開發建設。除因不可抗力、政府及其有關部門行為等原因，經批準延期動工的以外，逾期未動工建設的留用地，依照相關規定予以處置。

　　（3）2019年8月15日起，經被征地農村集體經濟組織同意在征收土地中就地安排的留用地，應當由政府統籌開發，并與征收土地合并按照國有土地使用權公開交易的程序和辦法在公共資源交易中心招標、拍賣、掛牌出讓。

　　歸被征地農村集體經濟組織所有的留用地使用權轉讓所得，可以根據農村集體經濟組織的要求用貨幣支付或者用于置換物業。

　　農村集體經濟組織要求用貨幣支付的，區土地行政主管部門應當在土地使用權出讓后30日內，將歸被征地農村集體經濟組織的轉讓所得支付給被征地的農村集體經濟組織。

　　農村集體經濟組織要求用留用地轉讓所得置換物業的，擬置換物業評估價格不得高于農村集體經濟組織留用地的評估權益價值。土地掛牌成交后，屬于被征地農村集體經濟組織所有的留用地轉讓所得，按規定繳納土地使用權轉讓稅費和扣除置換物業價值后，余款歸被征地農村集體經濟組織所有。

　　（4）不在征收土地中就地安排的工業倉儲留用地，被征地農村集體經濟組織可以委托區土地行政主管部門按照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，在公共資源交易中心轉讓留用地使用權，轉讓所得除按規定應當繳納土地使用權轉讓稅費外，全部歸被征地農村集體經濟組織所有；也可以按照留用地開發建設的法律法規和政策規定，由農村集體經濟組織通過自主開發、合資合作等方式將工業倉儲留用地建設為經營性物業，并通過經營不動產產權租賃，形成運營成本低、經營風險小、經濟收益長期穩定的農村集體資產。

　　（五）妥善解決留用地歷史遺留問題

　　本意見所稱留用地歷史遺留問題是指2019年8月15日前合法征收集體土地、符合征地留用地安置政策規定，但尚未解決的征地留用地問題。

　　2019年8月15日前征收集體土地，已按有關規定落實留用地選址的，區土地行政主管部門應協助留用地權利人在2019年12月31日前取得產權證，因權利人原因逾期未取得產權證以及2019年8月15日前征收集體土地未落實留用地選址的，原則上采用貨幣補償方式解決留用地歷史遺留問題。貨幣補償價格由區土地行政主管部門委托具有相應資質的資產評估機構評估，并按照市人民政府有關規定審核后確定。評估時統一設定留用地為國有出讓用地；開發狀態為“五通一平”；留用地位置與原征地位置相同；評估基準日為委托評估日；土地用途設定為商服、住宅用地；商服住宅比例設定為1:9；容積率設定為2.0；土地使用年限按商服、住宅用地國有土地使用權法定出讓最高年限確定。

　　按照市、區有關規定和本意見不能解決的留用地歷史遺留問題，由被征地的農村集體經濟組織提出申請，被征地所在鎮人民政府（街道辦事處）與區土地行政主管部門研究制定解決方案，報區管委會批準。

　　（六）加強留用地的監督管理

　　區土地、規劃、財政等部門以及鎮人民政府（街道辦事處）應當按照各自職責加強對留用地的監督和管理。擅自將留用地分配給個人或擅自出讓、轉讓、出租和抵押留用地使用權的，區土地行政主管部門不得為其辦理權屬變更等登記手續；留用地使用權不實行公開交易的，區土地行政主管部門不得為其辦理相關手續。

　　違反有關規定對留用地供應以及作價入股、聯營合作、轉讓、租賃等進行審批、登記的，對相關負責人依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　三、改革宅基地補償安置方式

　　本意見施行之日起，被征收集體土地上的住宅房屋按《惠州市集體土地征收與補償辦法》（惠府〔2021〕27號）補償與安置，不再給予住宅房屋權利人安排國有建設用地建房。

　　（一）宅基地補償面積

　　被征收土地的農村集體經濟組織成員符合“一戶一宅”的住宅房屋，按宅基地權益面積計算補償。被征收的宅基地面積小于或等于80平方米的，宅基地權益面積為80平方米；被征收的宅基地面積大于80平方米且小于或等于100平方米的，宅基地權益面積為100平方米；被征收的宅基地面積大于100平方米的，宅基地權益面積為120平方米。按上述規定確定的宅基地權益面積與宅基地證載面積不一致的，根據孰大原則確定宅基地補償面積。禁止將一處宅基地進行分戶補償。

　　（二）農村集體經濟組織成員身份確認及“一戶一宅”認定

　　1. 農村集體經濟組織成員成員身份確認應充分尊重成員主體地位，實行民主管理和民主監督，成員身份確認方案和名單由村民（代表）會議民主決定，并報鎮人民政府（街道辦事處）核實批準。確認過程應充分體現公開、公平、公正。符合下列條件的可認定為被征收土地的農村集體經濟組織成員：

　　（1）原人民公社、生產大隊、生產隊社員，戶口保留在農村集體經濟組織所在地，履行法律法規和組織章程規定義務的；

　　（2）實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制時起，農村集體經濟組織成員所生的子女，戶口保留在農村集體經濟組織所在地，并履行法律法規和組織章程規定義務的；

　　（3）因合法的婚姻、收養關系，在本農村集體經濟組織所在地生產、生活，并將戶口遷入本農村集體經濟組織所在地，履行法律法規和組織章程規定義務的；

　　（4）因國防建設或者其他政策性原因，通過移民進入本農村集體經濟組織所在地生產、生活，并將戶口遷入本農村集體經濟組織所在地的人員；

　　（5）屬于農業戶口并因離異將戶口回遷原農村集體經濟組織所在地、曾在原農村集體經濟組織分有責任田的人員；

　　（6）符合法律法規、規章、政策和本農村集體經濟組織章程等有關規定的。

　　2. 農村集體經濟組織成員符合下列情形之一的，可以認定為“一戶”：

　　（1）夫妻與未成年子女同為一戶；

　　（2）成年人可為一戶。

　　3. “一戶一宅”是指農村村民一戶只能擁有一處宅基地。對被征收土地的農村集體經濟組織成員并且符合“一戶一宅”的住宅房屋補償認定程序為：

　　（1）由被征收土地的農村集體經濟組織成員提出申請；

　　（2）鎮人民政府（街道辦事處）組織村組調查核實，調查核實資料由鎮人民政府（街道辦事處）參與人員、村組負責人簽名并加蓋公章；

　　（3）在住宅房屋所在村組公示7日以上。公示期間內，對公示內容有異議的，異議人可向鎮人民政府（街道辦事處）提出，鎮人民政府（街道辦事處）應當予以查實；

　　（4）公示期滿無異議或者異議不成立的，由鎮人民政府（街道辦事處）核實確認后給予補償。

　　4. “一戶一宅”認定申請人應當提交下列資料：

　　（1）居民身份證；

　　（2）戶口簿；

　　（3）有關產權證明文件（不動產權證、土地使用證、房屋產權證、建設用地規劃許可證、建設報建資料、批準文件等）；

　　（4）“一戶一宅”承諾書；

　　（5）其他有關資料。

　　鎮人民政府（街道辦事處）應當建立“一戶一宅”檔案和臺賬。根據“一戶一宅”的規定，對已經得到宅基地補償（包括重新安排宅基地、住宅建設用地、貨幣補償或房屋置換）的住宅房屋所有權人，以后征地涉及房屋補償時，除上次征地時安排的宅基地被再次征收的外，不再給予宅基地補償。

　　鎮人民政府（街道辦事處）建立的“一戶一宅”檔案和臺賬應當實時報區土地行政主管部門備案。

　　（三）統一開發安置地

　　妥善解決2019年8月15日之前因集體土地征收涉及住宅房屋補償而安排給權利人的房屋補償安置建設用地（俗稱“安置地”）問題。

　　為優化土地利用結構，提高土地利用效率，促進節約集約利用土地，對具備整體開發條件的房屋補償安置建設用地由區管委會采用貨幣補償或以地換房的方式統一收儲后，按照國有土地使用權公開交易的程序和辦法公開出讓，按照城市規劃要求，進行整體開發建設。

　　房屋補償安置建設用地價值由區土地行政主管部門委托具有相應資質的資產評估機構評估，并按照市人民政府有關規定審核后確定。房屋補償安置建設用地補償面積，已辦理國有土地使用權證的按證載面積，沒有辦理土地使用權證的按照房屋補償安置合同約定的用地面積。評估時統一設定房屋補償安置建設用地為國有劃撥用地（已辦理國有土地使用權證的按證載）；評估基準日為儲備收回日；土地用途為住宅用地（已辦理國有土地使用權證的按證載）；容積率為4.0；土地使用年限為相應用途的國有土地使用權法定出讓最高年限；開發狀態為“五通一平”；未落實選址的房屋補償安置建設用地位置與原征地位置相同，已落實選址的房屋補償安置建設用地位置以實際落地位置為準。

　　房屋補償安置建設用地的權利人要求以地換房的，按《惠州市集體土地征收與補償辦法》（惠府〔2021〕27號）實施。

　　四、明確個人建房用地征拆補償問題

　　本意見所稱個人建房用地，是指2006年5月30日以前，由原潼湖經濟管理區、原華僑農場、鎮人民政府（街道辦事處）或者其下屬房地產開發公司，在本轄區內征收集體土地后分塊售賣給個人且未辦理產權證的建房用地（俗稱“地皮單”）。本意見所稱個人建房用地應當同時符合以下條件：

　　（一）2006年5月30日以前向原潼湖經濟管理區、原華僑農場、鎮人民政府（街道辦事處）或者其下屬房地產開發公司購買并繳清了購地款，經鎮人民政府（街道辦事處）確認且土地權屬無爭議；

　　（二）有當時的用地規劃紅線圖，個人建房用地位置明確。

　　2019年8月15日以后，不再給個人建房用地辦理規劃、用地和施工審批手續。

　　征拆項目涉及個人建房用地的，對個人建房用地權利人給予權益價值補償。個人建房用地權利人權益價值由區土地行政主管部門委托有資質的資產評估機構評估，并按照市人民政府有關規定審核后確定。評估時統一設定個人建房用地為國有劃撥用地；土地用途為住宅用地；容積率為4.0；土地使用年限為相應用途的國有土地使用權法定出讓最高年限；開發狀態為“五通一平”；評估基準日為征拆項目確定的評估基準日。地上有建（構）筑物的，參照《惠州市集體土地征收與補償辦法》（惠府〔2021〕27號）相關規定進行補償。

　　非征拆項目涉及個人建房用地，權利人同意將個人建房用地交回政府的，可以參照上述規定給予補償，權利人應當同時將購地資料原件全部交給政府有關部門注銷。

　　五、切實解決閑置土地等問題

　　（一）閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。

　　區土地行政主管部門負責閑置土地的調查認定和處置工作。對調查認定為閑置土地的，嚴格按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處置和利用，對依法收回的閑置土地，納入政府土地儲備。

　　（二）區土地行政主管部門要全面清理批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地，逐項登記，建立宗地數據庫，依據國家和省、市、區有關規定，及時制訂處理意見和整改方案，報區管委會批準后認真抓好落實。

　　各有關單位和職能部門應當加強對已供土地的監管，原則上住宅用地應自土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工。其他用地參照住宅用地執行。

　　堅決貫徹執行《惠州市整治“兩違”聯合執法實施方案》（惠市整治“兩違”辦〔2021〕17號），嚴厲整治違法建設違法用地。

　　本意見自2019年8月15日起施行，有效期3年，由區國土資源分局負責解釋。本意見與上級政府規范性文件有關規定不一致的，以上級政府規范性文件規定為準。