案情概況

村民翟XX向法制副主任羅青松律師咨詢：因其父親的房屋老舊，存在安全隱患，遂決定拆除舊房在原址上建設新的樓房，在辦完了報建等手續后，按照農村的慣例找了一個建房的工人吳XX開始施工建設，雙方只在口頭進行了約定，并沒有簽署任何書面文件。在樓房主體完工后，翟XX也支付了雙方約定的建房款后，吳XX要求翟XX支付全部建房款，才繼續開工，但翟XX認為吳XX違反雙方約定，惡意拖延工期拒絕支付剩余建房款，吳XX就此停工。翟XX想通過法律手段維護自己的利益，但因無法證明雙方約定的內容，因此維權艱難。那么，簽訂自建房《施工合同》需要注意哪些法律問題？

律師點評

農村建筑市場秩序很不規范，從事建筑活動的大部分都是無證、無照、無資金、無設備、無技術的個體瓦工、木工自行招募組織起來的農民建筑隊。他們既沒有工商企業登記，也沒有建筑施工資質，因施工價格便宜，在農村很有市場。這些建筑隊因為缺乏應有的崗前從業培訓，松散的管理、薄弱的安全意識及粗糙的勞動工具、較低的技術水平，極易導致自建房過程中發生各種法律糾紛。因此，律師建議在建房之初應當與施工方簽訂內容約定明確，權利義務清晰，不違反法律強制性規定的《施工合同》，并需要注意以下兩個方面的法律問題。

一、合同要明確房屋建設的要求和驗收標準

農村建房施工合同糾紛案件中，通常當事人雙方只是就建房問題達成口頭協議，對于施工過程中的細節方面往往沒有規定，即使有書面合同，也只是簡單規定施工范圍、竣工時間、付款方式等，對于質量要求、施工標準、更改施工量如何處理、出現違約后的救濟等卻沒有規定。律師建議建房人應當在建房之初就與施工方就設計圖紙涉及的內容、工程質量要求、施工標準、更改施工量的問題、出現違約后的救濟進行明確的書面約定，以保障工程的順利進行和自己的合法權益。

二、明確合同的性質

根據我國《建筑法》規定，農民自建低層住宅的建筑活動不屬于《建筑法》的調整范圍，故承建農村居民低層住房（一般為兩層或兩層以下）的行為，不屬于建設工程合同的范疇。因此在修建低層住房簽訂施工合同時，應在合同中明確雙方簽訂的是《承攬合同》還是《勞務合同》。因為根據我國《合同法》第251條的規定，承攬關系中風險由承攬人自己承擔。在承攬關系中出現的風險有原材料的滅失風險、技術問題引出的質量風險、自身或其雇工受到損害的風險、虧損的風險等等，均由承攬人自己承擔，而且這些風險一般難以轉嫁。如承擔方在承建房屋過程中，由于原材料價格的波動，或雇員受傷等引起虧損的，只能自行承擔虧損，與定作人（房主）無關。但定作人對定作、指示者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。

雇傭關系，是指受雇人利用雇傭人提供的條件，在雇傭人的指示、監督下，以自身的技能為雇傭人提供勞務，并且由雇傭人提供報酬的法律關系。根據我國民法的公平原則，雇主在雇傭關系中承擔的是無過錯責任，因此雇傭合同的風險由雇主承擔。雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害或者造成他人損失的（惡意或重大過失的除外），雇主應當承擔賠償責任。

相關法律條文

1.《合同法》第251條的規定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同，承攬合同包括加工、定作、修理、復制、測試、檢驗等工作。”

2.最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規定，“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任”。

3.根據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十一條的規定，“雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害，雇主應當承擔賠償責任。雇傭關系以外的第三人造成雇員人身損害的，賠償權利人可以請求第三人承擔賠償責任，也可以請求雇主承擔賠償責任。雇主承擔賠償責任后，可以向第三人追償。雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。”