案情概況

　　2017年11月10日，張先生與某置業公司簽訂了《商品房預售合同》，約定張先生購買該置業公司開發的某樓盤6號住宅樓17層2號全裝修房屋，約定于2018年6月30日交付房屋，逾期交付，每日按已交付房款萬分之一支付違約金。合同簽訂后，張先生支付全部房款。2018年5月，目標房屋取得竣工驗收合格并取得交付使用批準文件，2018年6月30日，置業公司書面通知張先生接收房屋，但實際勘驗時發現房屋裝修存在所有窗戶無法關閉、墻頂有洞且有垂線、樓梯過道處頂棚漏水開裂、廚房櫥柜內管線未安裝完成、客廳窗頂有洞、戶內無法送水送電等56項問題需要整改，因此，張先生拒絕收房。此后置業公司對房屋進行整改直至2018年11月18日實際交付房屋。后張先生訴至法院，請求判決置業公司支付截至2018年11月18日的逾期交房違約金以及因房屋存在裝修質量問題導致的自2018年6月30日至房屋具備使用條件之日的租房損失。

　　該案經一審、二審，最終判決置業公司賠償張先生損失10萬元，支付違約金20萬元，駁回張先生其他訴訟請求。

　　律師點評

　　本案中置業公司構成履行遲延，應當承擔遲延履行的違約責任，張先生不構成受領遲延。案涉房屋在合同約定的交付日期不具備交付條件，現有證據表明，案涉房屋在合同約定的交付日期雖具備商品房的交付條件，但不符合合同約定的裝飾裝修質量要求，且問題較為嚴重，已足以影響房屋的使用，不具備交付條件。

　　就本案而言，置業公司與張先生簽訂的《商品房預售合同》是結合房屋買賣合同與裝飾裝修合同的復合合同關系，且兩個合同關系具有主體一致和標的牽連性，置業公司既是房屋出賣人也是裝飾裝修的承攬人，同時承擔交付合格商品房與裝飾裝修工作成果的合同義務。因此，該商品房交易的標的物交付條件不單指商品房所應當具備的交付條件，還應包括裝飾裝修工作成果應當具備的交付條件。張先生以此為由拒絕收房系正當行使履行抗辯權的行為，置業公司應當承擔遲延履行的違約責任。