案情概況

　　2016年，張某與王某簽訂《商品房轉讓協議》，雙方約定張某將其名下一套商品房轉讓給王某，合同簽署后1個月內，王某即向張某支付完畢全部購房款，并已經搬進房屋居住至今，但由于當時房屋還不具備辦證條件，開發商還沒能為張某辦下房產證，因此，張某未能及時將房屋過戶給王某。后來2017年，張某賣給王某的房屋因當地房價暴漲，張某在辦下房產證后又擅自將房屋高價買給李某，并完成過戶。問：面臨出賣人反悔且一房二賣，王某該如何救濟？

　　為當事人分析

　　本案中，出賣人張某將房屋出賣給王某后又賣于第三人李某，并且辦理了過戶手續，這種情況下，若第三人李某在不知道出賣人張某已將房屋賣給王某的情況下，王某已不可能取得房屋所有權，只能向出賣人張某主張解除買賣合同、退款并承擔違約或賠償責任。在王某主張違約責任及賠償責任時，如果合同沒有約定違約金或定金條款，或約定的違約金低于房屋目前市場價格減去王某購買價之間的差額（該差額可視為王某的損失），王某可向張某主張違約金及違約金不足以彌補上述差額部分的損失。

　　根據本案，律師建議，在購買房屋的時候，要注意以下問題：1、一定要簽書面買賣合同，并在其中約定定金或違約金條款，對于一房二賣可單獨設置較高的懲罰性違約金；2、如果房屋不能及時辦理過戶的，要時刻關注后續是否具備過戶條件并在條件具備時及時過戶，縮短交易時間；3、盡量購買證件齊全的商品房，并在支付購房款的同時即要求原業主辦理過戶手續；4、對于復雜的二手房買賣交易，可以委托專業的中介機構或律師協助提供盡調及交易服務。

　　相關法律條文

　　《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。