政策解讀：《仲愷高新區管委會關于印發《仲愷大道沿線城市更新單元補償安置實施方案》的通知》
惠仲委函〔2020〕265號
各園區，各鎮（街道），區直及駐仲愷各單位：
《仲愷大道沿線城市更新單元補償安置實施方案》業經區管委會常務會議（惠仲常務紀〔2020〕12號）審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向區城市更新發展中心反映。
仲愷高新區管委會
2020年10月28日
仲愷大道沿線城市更新單元補償安置實施方案
根據《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等有關規定，制定本方案，本方案僅適用于仲愷大道沿線城市更新單元。
一、符合“三舊”改造范圍的補償安置方式
符合“三舊”改造①條件的地塊，其土地使用權、房屋所有權的安置補償參照《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府辦〔2017〕36號）的標準予以補償。
（一）舊城鎮的補償
舊城鎮有合法產權②的住宅房屋權利主體③可以選擇用有合法產權的住宅房屋置換回遷房，也可以選擇貨幣補償。
舊城鎮合法產權住宅標準房：房屋占用的土地為國有出讓用地；房屋為框架或混合結構，有完好的外墻及屋蓋，層高在2.2米以上，室內普通裝修，門、窗、水、電設施已安裝，具備居住使用條件的永久性建筑物。
1.選擇回遷房的，有合法產權且達到或者超過“標準房”標準的住宅房屋原則上按“拆一賠一”④補償，有合法產權但未達“標準房”標準的住宅房屋應當進行“拆賠比”調整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋回遷房置換計算表》計算補償（詳見附件1）。
2.選擇貨幣補償的，可選擇按以下兩種方式其中一種進行：
（1）有合法產權且達到或者超過“標準房”標準的住宅房屋，按均價6000元/平方米補償。有合法產權但未達“標準房”標準的住宅房屋補償金額應當進行適當調整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋貨幣補償計算表》計算補償（詳見附件2）。
（2）委托有資質的評估機構評估權利主體擁有合法產權的房屋確定其補償金額。
3. 無合法產權證明的舊城鎮權利主體按照《 仲愷高新區管委會關于仲愷大道沿線城市更新單元國有土地上房屋征收決定的公告》（惠仲委〔2020〕25號）進行補償。
4. 舊城鎮非住宅房屋補償金額，委托有資質的評估機構評估后確定。
5. 土地使用權權益調整。被征收房屋占用的土地使用權為國有劃撥用地的，要進行土地使用權權益減值調整，減值調整額為國有出讓土地使用權市場價值的40%，國有出讓土地使用權市場價值委托有資質的評估機構評估確定。
（二）舊村莊的補償
1. 舊村莊經認定符合“一戶一宅”⑤的權利主體可選擇置換回遷房，也可以選擇貨幣補償。
2. “一戶一宅”合法權益建筑面積的確定。當地街道辦事處負責核定農村集體經濟組織申報認定的符合“一戶一宅”的權利主體，并對宅基地權益面積進行認定。根據《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》（惠仲委〔2019〕23號）確定其宅基地權益面積，即被征收的宅基地面積小于或等于80平方米的，宅基地權益面積為80平方米；被征收的宅基地面積大于80平方米且小于或等于100平方米的，宅基地權益面積為100平方米；被征收的宅基地面積大于100平方米的，宅基地權益面積為120平方米。權益容積率為4.0。超過部分按《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）標準或委托有資質的評估機構評估確定其貨幣補償金額。
（1）經“一戶一宅”及房屋認定的村民自建房：可選擇置換回遷房，也可以選擇貨幣補償，如選擇回遷房，最高回遷房建筑面積不超過480平方米；如選擇貨幣補償，住宅房屋按均價6000元/平方米補償或委托有資質的評估機構評估補償金額。有合法產權但未達“標準房”標準的住宅房屋應當進行“拆賠比”或補償金額的調整。有超過“一戶一宅”合法權益建筑面積的，超過部分按《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）標準或委托有資質的評估機構評估確定其貨幣補償金額。
（2）經“一戶一宅”認定，但無法進行房屋認定的房屋（含未建房宅基地、非永久性建筑）：由當地街道辦事處根據其宅基地權益面積進行補償，可以6000元/平方米的單價置換不超過建筑面積120平方米的回遷房，其宅基地上附著物不予以補償。
（3）無法進行“一戶一宅”認定，屬于唯一祖屋，可以進行房屋認定的房屋：參照舊村莊“拆一賠一”進行補償，最高回遷房面積不超過480平方米，超過部分按《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）標準或委托有資質的評估機構評估確定其貨幣補償金額。現狀建筑容積率低于4.0的，不足4.0部分權益價值不予補償。
（4）無法進行“一戶一宅”認定，有產權證明（以《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）規定的證明為準），且經公示村民無異議的房屋：其房屋產權置換為國有劃撥性質回遷房，最高回遷房面積不超過480平方米，超過部分按惠府〔2017〕189號文標準或委托有資質的評估機構評估確定其貨幣補償金額。現狀建筑容積率低于4.0的，不足4.0部分權益價值不予補償。
（5）無法進行“一戶一宅”認定，無產權證明，但可以進行房屋認定的房屋：房屋按《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）標準或委托有資質的評估機構評估確定其貨幣補償金額，可選擇等值置換物業，土地權益不予以補償。
（6）無法進行“一戶一宅”認定和合法認定的房屋一律不予補償。
3. 舊村莊合法產權住宅標準房：房屋占用的土地為符合“一戶一宅”的集體宅基地；房屋為框架或混合結構，有完好的外墻及屋蓋，層高在2.2米以上，室內普通裝修，門、窗、水、電設施已安裝，具備居住使用條件的永久性建筑物。
（1）選擇回遷房的，有合法產權且達到或者超過“標準房”標準的住宅房屋按“拆一賠一”補償，有合法產權但未達“標準房”標準的住宅房屋應當進行“拆賠比”調整，最高回遷房建筑面積不超過480平方米。按合法權益建筑面積置換回遷房建筑面積小于120平方米，權利主體可以購買回遷住宅的建筑面積達到120平方米，購買單價為6000元/平方米。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋回遷房置換計算表》（附件1）確定。
（2）選擇貨幣補償的，可選擇按以下兩種方式其中一種進行：
①有合法產權且達到或者超過“標準房”標準的住宅房屋按均價6000元/平方米補償或委托有資質的評估機構評估補償金額。有合法產權但未達“標準房”標準的住宅房屋補償金額應當進行適當調整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋貨幣補償計算表》（附件2）確定。
②委托有資質的評估機構評估權利主體擁有合法產權的房屋確定其補償金額。
4. 現狀建筑容積率不足4.0部分土地使用權權益價值按《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》（惠仲委〔2019〕23號）采用貨幣補償。
5. 符合“一戶一宅”的未建房宅基地的權益價值，采用貨幣補償。根據《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》（惠仲委〔2019〕23號）確定：以國有劃撥住宅用地的權益價值為標準，權益價值為設定國有出讓土地評估值的60%，容積率為4.0，土地使用年限為國有住宅用地土地使用權法定出讓最高年限，開發程度根據現狀確定，評估基準日為預公告發布之日。委托有資質的評估機構分別評估每個單元的補償價值。
宅基地權利主體可以6000元/平方米的單價置換不超過建筑面積120平方米的回遷房。
6.集體土地上工業廠房的補償。
集體土地上的工業廠房的補償金額，評估設定土地性質為國有劃撥工業用地，土地使用權價值為設定國有出讓土地評估值的60%，土地使用年限為國有工業用地土地使用權法定出讓最高年限，開發程度根據現狀確定，評估基準日為征收預公告發布之日。委托有資質的評估機構評估確定。
集體土地上工業永久性房屋的停產停業損失參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）第五十一條的規定進行補償。
鼓勵農村集體經濟組織用集體所有的補償款等值置換經營性物業⑥。
（三）舊廠房的補償
舊廠房補償金額為以舊廠房改造已折扣部分的土地出讓金的標準補償，已包含：①被征收房屋價值的補償；②因房屋征收、搬遷、臨時安置的補償；③停產停業損失補償。根據《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府〔2017〕36號），其計算公式如下：
舊廠房的補償金額=新設定規劃建設條件下國有出讓土地使用權評估市場價格－（新設定規劃建設條件下國有出讓土地使用權評估市場價格－現狀使用條件下土地使用權評估價格）×舊廠房改造折扣率。
同一個單元內的舊廠房均采用同一個新設定規劃建設條件下的平均容積率及平均綜合地價，其計算公式如下：
平均容積率=計容積率建筑總面積/計算指標用地總面積；
平均綜合地價=新設定規劃建設條件下國有出讓土地使用權評估市場價格總和/計算指標用地總面積。
權利主體可以選擇貨幣補償或用舊廠房補償款等值置換經營性物業。
（四）住宅房屋過渡期安置補助與搬遷補助
1. 過渡期安置補助。
（1）選擇貨幣補償的，過渡期安置補助按符合居住使用條件的永久性住宅房屋建筑面積20元/平方米計算，一次性補助12個月。
（2）選擇置換回遷房的，過渡期安置補助費分段計算，從搬遷騰空房屋之日起6個月內，按符合居住使用條件的永久性住宅房屋建筑面積20元/平方米計算。從第7個月開始，按所選擇的回遷房建筑面積20元/平方米計算，補助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，補助款每6個月支付一次。
2. 住宅房屋搬遷補助標準為15元/平方米，每戶住宅房屋不足1000元的按1000元補助。
（五）回遷房
1. 回遷房的交付標準為：已通過竣工驗收的新建商品房，公共配套、室外裝修、小區園林綠化已完成，已安裝入戶門、鋁合金窗、水電燃氣安裝到戶、室內裝修為毛坯。
2. 回遷房面積以產權證證載建筑面積為準。
（六）“住改商”房屋的認定與補償
1. 參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號），認定為“住改商”房屋應當具備以下條件：
（1）“住改商”房屋應當是臨所在片區的主要道路（一般路寬在12米以上），并且有較多的居住人口或有商業氛圍，因而具有商業價值的滿足經營使用條件的永久性房屋；
（2）在征地預告發布之前，取得合法、有效的營業執照；
（3）營業執照注冊登記的營業地址與被征收集體土地上的房屋地址相同；
（4）在征地預告發布之前，持續依法納稅；
（5）經權利人申請，“住改商”房屋所在地村（居）委會提出初審意見后，由當地鎮（街道）會同工商、稅務等有關部門調查核實后依法認定。
2. “住改商”房屋補償。
經認定為“住改商”的房屋，委托有資質的評估機構根據“住改商”房屋的權益、實物及區位狀況進行評估貨幣補償或等值置換經營性物業。
“住改商”永久性房屋的停產停業損失參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）第五十一條的規定進行補償。
二、不符合“三舊”改造范圍的補償安置方式
（一）國有土地上房屋按《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）等有關政策規定補償。
（二）集體土地及地上附著物、青苗按《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）、《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》（惠仲委〔2019〕23號）等有關政策規定補償。
（三）留用地選擇貨幣補償的，按《仲愷高新區關于促進節約集約利用土地的實施意見（試行）》（惠仲委〔2019〕23號）規定補償；選擇物業置換的，按留用地證載面積1:0.85的比例安排回遷物業，按1:9的比例確定回遷商業及住宅物業比例。
三、權利主體對補償金額有異議的，可委托有資質的評估機構評估確定。
四、名詞解釋
①“三舊”改造：分別是“舊城鎮、舊村莊、舊廠房”改造。“三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示范省工作的重要措施。
②合法產權：本細則所指合法產權，包括持有合法產權證以及依照規定程序經認定為合法的住宅房屋。
③權利主體：本細則所指權利主體是指合法產權持有者。
④拆一賠一：指一平方米舊房置換一平方米回遷房，按舊房認定的合法權益建筑面積和新房證載建筑面積計算。
⑤一戶一宅：是指農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
⑥經營性物業：經營性物業多指商業樓、寫字樓、店鋪、門面房、商場、賣場等以租賃為主的物業。
附件：1. 仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋回遷房置換計算表
2. 仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋貨幣補償計算表
附件1
仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋回遷房置換計算表
注：如舊城鎮房屋占用的土地使用權為劃撥，應扣減土地使用權調整額。
附件2
仲愷大道沿線城市更新項目舊城鎮、舊村莊住宅房屋貨幣補償計算表
注：如舊城鎮房屋占用的土地使用權為劃撥，應扣減土地使用權調整額。
粵公網安備 44133002100086號