關(guān)于公開征求《仲愷高新區(qū)留用地權(quán)益置換群益產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實(shí)施方案（征求意見稿）》意見的結(jié)果反饋

張劍培

置換物業(yè)單價(jià)綜合開發(fā)成本為多少錢一平方？如果超過2200元一平方，大部分村民任然認(rèn)為給回留用土地讓村集體自行開發(fā)為利益最大化。

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群益產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目尚未完成竣工及結(jié)算。基于讓利于民的考量，本方案擬定供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，置換單價(jià)暫定3800元/㎡，置換單價(jià)最終以仲愷高新區(qū)管委會(huì)審定為準(zhǔn)；供地用途為商服、住宅用地的留用地（也即商住性質(zhì)留用地），置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)單價(jià)按廠房目前市場(chǎng)在售價(jià)格，按不同樓層價(jià)格4200至6800元/㎡不等，均價(jià)約為4800元/㎡。村集體可以結(jié)合自身情況通過集體討論決定是否選擇在群益產(chǎn)業(yè)園內(nèi)用留用地權(quán)益置換工業(yè)物業(yè)。

置換的物業(yè)能否村集體自行運(yùn)營？

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根據(jù)本方案，村集體留用地權(quán)益置換的工業(yè)物業(yè)不作自行運(yùn)營，而是采取統(tǒng)一出租、統(tǒng)一運(yùn)營的方式。

和城發(fā)集團(tuán)簽訂的合作協(xié)議中，城發(fā)集團(tuán)給到村集體的租金大約多少錢一平方米。這些切身利益問題請(qǐng)表態(tài)。謝謝！

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目前暫定城發(fā)集團(tuán)支付村集體租金每月12元/㎡。該租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)群益產(chǎn)業(yè)園周邊工業(yè)廠房目前市場(chǎng)租金的平均水平，已扣減了廠房的預(yù)期空置損失、必要的管理和保險(xiǎn)費(fèi)用，以及村集體物業(yè)出租應(yīng)繳納的稅費(fèi)等，租金單價(jià)最終以《留用地置換物業(yè)及物業(yè)租賃協(xié)議》約定為準(zhǔn)。

李書杰

村民建議留用地處理方式可以選擇置換物業(yè)和選擇村集體土地轉(zhuǎn)建設(shè)用地兩種方式，相應(yīng)國家政策，最大程度保障村民利益。

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根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號(hào)），村集體征地留用地可以選擇實(shí)地留用地、折算貨幣補(bǔ)償以及置換物業(yè)等方式予以落實(shí)。由于我區(qū)土地資源緊缺、用地指標(biāo)緊張、國土空間規(guī)劃影響，為節(jié)約集約利用用地，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于推進(jìn)征收農(nóng)村集體土地留用地高效開發(fā)利用的通知》（粵自然資規(guī)字〔2020〕4號(hào)），我區(qū)積極推進(jìn)留用地置換物業(yè)的政策，擬定《仲愷高新區(qū)留用地權(quán)益置換群益產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實(shí)施方案》，在尊重被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織意愿的前提下，鼓勵(lì)將長期難以落實(shí)的留用地優(yōu)先以置換物業(yè)方式予以解決。另一方面，一定程度上避免村集體獲得留用地后難以進(jìn)行高效的開發(fā)利用，以及避免部分村集體的土地閑置情況。

當(dāng)時(shí)征地政府方承諾，留用地按照1-2-7(即10%商業(yè)用地，20%居住用地，70%工業(yè)用地)，那么現(xiàn)在評(píng)估留用地價(jià)值還是不是按照這個(gè)比例評(píng)估？另外，這個(gè)留用地的容積率按照多少評(píng)估。建議你們把評(píng)估價(jià)格告訴我們。

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根據(jù)《仲愷高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見》(惠仲委〔2022〕55號(hào)，原惠仲委〔2019〕23號(hào)文)，征收集體土地作為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的，征地留用地的用途為工業(yè)倉儲(chǔ)用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地），留用地權(quán)益價(jià)值按原征地協(xié)議征地面積的15%與1400元/平方米計(jì)算；征收集體土地作為商服、住宅用地的，征地留用地的用途為商服、住宅用地（也即商住性質(zhì)留用地），評(píng)估設(shè)定留用地為國有出讓用地，開發(fā)狀態(tài)為“五通一平”，土地用途設(shè)定為商服、住宅用地，商服住宅比例為1:9，容積率設(shè)定為2.0，準(zhǔn)確的留用地評(píng)估價(jià)值需經(jīng)有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告確定。

留用地工業(yè)用地部分置換物業(yè)比例是多少？建議如果低于1:1的情況下，村集體村民更加愿意讓政府劃撥留用地土地而不愿選擇置換物業(yè)。

不采納

目前供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，留用地權(quán)益價(jià)值按原征地協(xié)議征地面積的15%與1400元/平方米計(jì)算，工業(yè)物業(yè)置換單價(jià)暫定3800元/㎡，置換比例約為1:0.55，置換單價(jià)及置換比例最終以仲愷高新區(qū)管委會(huì)審定為準(zhǔn)。村集體可以結(jié)合自身情況通過集體討論決定是否選擇在群益產(chǎn)業(yè)園內(nèi)用留用地權(quán)益置換工業(yè)物業(yè)。

請(qǐng)問置換物業(yè)的價(jià)格為多少錢？

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本方案擬定供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，置換單價(jià)暫定3800元/㎡，置換單價(jià)最終以仲愷高新區(qū)管委會(huì)審定為準(zhǔn)；供地用途為商服、住宅用地的留用地（也即商住性質(zhì)留用地），置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)單價(jià)按廠房目前市場(chǎng)在售價(jià)格，按不同樓層價(jià)格4200至6800元/㎡不等，均價(jià)約為4800元/㎡。

879724885@qq.com

群益置換給我們的廠房物業(yè)多少錢一平方米？

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本方案擬定供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，置換單價(jià)暫定3800元/㎡，置換單價(jià)最終以仲愷高新區(qū)管委會(huì)審定為準(zhǔn)；供地用途為商服、住宅用地的留用地（也即商住性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，單價(jià)按廠房目前市場(chǎng)在售價(jià)格，按不同樓層價(jià)格4200至6800元/㎡不等，均價(jià)約為4800元/㎡。

我們10000平方的留用地能置換多少平方的廠房物業(yè)？

根據(jù)本方案第四、五點(diǎn)：①若你村集體的留用地屬供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地），置換群益產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)物業(yè)的置換比例約為1:0.55；②若你村集體的留用地屬供地用途為商服、住宅用地的留用地（也即商住性質(zhì)留用地），留用地價(jià)值需經(jīng)評(píng)估后確定，群益產(chǎn)業(yè)園的廠房置換單價(jià)按市場(chǎng)銷售價(jià)格，不同樓層價(jià)格4200至6800元/㎡不等，置換的廠房面積最終以《留用地置換物業(yè)及物業(yè)租賃協(xié)議》約定為準(zhǔn)。

租給城發(fā)集團(tuán)多少錢一平方米一個(gè)月？

目前暫定城發(fā)集團(tuán)支付村集體租金每月12元/㎡。該租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)群益產(chǎn)業(yè)園周邊工業(yè)廠房目前市場(chǎng)租金的平均水平測(cè)算，已扣減了廠房的預(yù)期空置損失、必要的管理和保險(xiǎn)費(fèi)用，以及村集體物業(yè)出租應(yīng)繳納的稅費(fèi)等，租金單價(jià)最終以《留用地置換物業(yè)及物業(yè)租賃協(xié)議》約定為準(zhǔn)。

524551635@qq.com

如何確認(rèn)我村歷史留用地的價(jià)值？方案指出，23號(hào)文件實(shí)施之前征地的留用地是以2.0容積率的出讓性質(zhì)商住地作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)價(jià)值。我村絕大多數(shù)土地是在這時(shí)期征地的（TCL液晶模組、億瑋鋰能、惠新大道等項(xiàng)目），是否屬于符合此標(biāo)準(zhǔn)的留用地？根據(jù)近期周邊商住留用地掛牌地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（底價(jià)），樓面地價(jià)在3500元一平方米左右，按2.0容積率計(jì)算，此類留用地的評(píng)估單價(jià)是否在7000元每平左右，如評(píng)估價(jià)值與預(yù)期相差不大，村民將會(huì)欣然接受。

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本方案所述“23號(hào)文實(shí)施前”指的是2019年8月15日之前，征地時(shí)間以《集體土地征收協(xié)議》上的簽訂日期為準(zhǔn)。若協(xié)議簽日期符合在“23號(hào)文實(shí)施前”，留用地權(quán)益價(jià)值可采取評(píng)估方式確定，評(píng)估設(shè)定留用地為國有出讓用地，開發(fā)狀態(tài)為“五通一平”，土地用途設(shè)定為商服、住宅用地，商服住宅比例為1:9，容積率設(shè)定為2.0。具體的評(píng)估價(jià)值需經(jīng)有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告確定。

群益產(chǎn)業(yè)園物業(yè)如何定價(jià)？方案指出的按市場(chǎng)銷售價(jià)進(jìn)行置換，請(qǐng)問市場(chǎng)銷售價(jià)大概是多少？是不是座談會(huì)所講的3800元每平？

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本方案擬定供地用途為工業(yè)倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地的留用地（也即工業(yè)性質(zhì)留用地）置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，置換單價(jià)暫定3800元/㎡，置換單價(jià)最終以仲愷高新區(qū)管委會(huì)審定為準(zhǔn)；供地用途為商服、住宅用地的留用地（也即商住性質(zhì)留用地），置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)單價(jià)按廠房目前市場(chǎng)在售價(jià)格，按不同樓層價(jià)格4200至6800元/㎡不等，均價(jià)約為4800元/㎡。

該產(chǎn)業(yè)園擬置換的項(xiàng)目是否已經(jīng)完全竣工？

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根據(jù)區(qū)城發(fā)集團(tuán)提供的工程進(jìn)度，群益產(chǎn)業(yè)園用于置換村集體留用地權(quán)益的A、C2、D區(qū)工業(yè)廠房已完成封頂，目前正處于裝修階段，預(yù)計(jì)2023年3月完成竣工驗(yàn)收。

請(qǐng)盡快向有意向簽約村小組公示返租協(xié)議、產(chǎn)權(quán)登記條例、租售管理?xiàng)l例等。

采納

根據(jù)前期的工作部署，我區(qū)預(yù)計(jì)在12月啟動(dòng)協(xié)議簽訂工作，有簽約意向的村集體可將意向報(bào)至所屬鎮(zhèn)（街道）有關(guān)部門。待仲愷區(qū)管委會(huì)審定通過本方案，各村集體可至所屬鎮(zhèn)（街道）有關(guān)部門領(lǐng)取《留用地置換物業(yè)及物業(yè)租賃協(xié)議》范本，產(chǎn)權(quán)登記、租售管理等條款已在協(xié)議范本中載明。

如村小組未能與城發(fā)集團(tuán)簽約成功，將如何解決留用地問題？能否按評(píng)估價(jià)值采取貨幣補(bǔ)償？亦有村民提出，部分留用地用于置換群益產(chǎn)業(yè)園物業(yè)，部分留用地則算貨幣補(bǔ)償，此方案可否實(shí)行？

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若村集體未選擇置換群益產(chǎn)業(yè)園工業(yè)物業(yè)，仍可以選擇折算貨幣補(bǔ)償，其中工業(yè)性質(zhì)留用地權(quán)益價(jià)值按原征地協(xié)議征地面積的15%與1400元/平方米計(jì)算，商住性質(zhì)留用地權(quán)益價(jià)值采取評(píng)估方式確定。網(wǎng)友提及的留用地部分置換群益產(chǎn)業(yè)園物業(yè)，部分貨幣補(bǔ)償，本方案暫未包含該項(xiàng)內(nèi)容，待進(jìn)一步研究確定。